登記情報システムで新しい未来を創る
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土地家屋調査士は、登記・測量に関する技術および法律的な知識を活用し、不動産取引で重要な役割を担います。合格率10％未満の難関資格ですが、少子高齢化の進行により今後高い収入が期待できる職業でもあります。土地家屋調査士の仕事内容や必要な資格、将来性について詳しく知りたい人は、ここからの解説を参考にしてみてください。
目次
土地家屋調査士は、登記や測量の法律知識を用いて、不動産の面積・用途・境界などの情報を法務局の登記簿へ正確に反映させる職業です。ときには、隣接する土地の所有者同士のトラブルを解決したり、古い記録を読んで権利関係の変遷を調べる業務も行います。
法務局で保管する登記簿には、表題部と呼ばれる場所に、土地の所在、面積や建物の構造、床面積などの情報が記載されます。登記簿は土地・建物ごとに存在しますが、必ずしも正確に網羅されているとは限りません。
典型的なのが新築建物で、法律で義務付けられている「表題登記」を完了させることで、初めて登記簿に詳細な情報が記載されます。ほかに、表示の内容を変更・修正するための「表題変更登記」や「更正登記」、農地を宅地にするなど用途を変えるための「地目変更登記」を任されることもあります。建物の所有者などに代わり、不動産の情報を正確に取得して表題登記を行うのは、土地家屋調査士の職務です。
境界確定は、隣接する土地の所有者間で境界線を明確にする手続きであり、土地の測量はその基礎となる作業です。日本に存在する土地のなかには、古い境界標の埋没などの理由により、境い目があいまいになっているものが少なくありません。
隣接する土地の境界線を明らかにする制度として、現在は「筆界特定制度」が整備されています。制度を利用するときは、土地家屋調査士が測量し、関係者などの意見も聞きながら、筆界特定登記官に申請するまでの業務を行います。
不動産の権利関係は、住宅ローンの契約や売買から相続まで、あらゆる場面で明らかにする必要があります。このとき、登記簿謄本や公図、住宅地図などの公的な記録を調査するだけでなく、時には現地での確認も必要です。
土地家屋調査士は、不動産の関係資料の内容を理解し、権利関係の変遷を含めて状況を明らかにする役割を担います。土地の現況と公図の記載が異なるケースでは、土地の履歴を調査して真の権利関係を明らかにするなど、難しい対応を求められます。
土地や建物の所有者のあいだでは、境界を巡って意見対立したり、庭木やコンクリート塀などの周辺にあるものの所有権を争ったりすることがあります。このような場合には、当事者同士で話し合うか、調査で資料を取得しながら裁判内外で解決を図ることになります。
上記のような場面での土地家屋調査士の役割は、不動産の所有者同士で起こる問題の調整役です。弁護士や司法書士などの専門家と連携することもあります。最近では、ADR（裁判外紛争解決手続）の利用も増えており、土地家屋調査士がADRの手続実施者として活躍する場面も見られます。
土地家屋調査士が行う調査・測量は、現地での作業が中心となります。事前に公的な記録を収集し、現地の下調べを行ってから、本格的な調査・測量に着手します。測量では、トータルステーションやGPSなどの機器を用いて、土地の形状や面積、建物の位置などを正確に計測します。
上記の対応のときは、法律だけではなく、機器の操作方法や計測時の注意点に関する深い知識が求められます。調査・測量の成果は、測量図や境界標の設置、調査報告書などの形で具体化され、不動産の表示に関する登記や境界確定の基礎資料となります。
土地家屋調査士として活躍するには、国家資格である試験に合格し、法務局に備える土地家屋調査士名簿に登録する必要があります。ここでは、資格取得のための試験の概要や勉強方法、合格までの流れについて詳しく解説します。
土地家屋調査士試験の受験するにあたって、年齢や学歴などの資格制限はありません。誰でも受験可能ですが、試験合格に向けての勉強の難しさは、法曹・不動産・建築のバックグラウンドの有無で勉強の難しさが変わります。学習期間の目安はおおよそ1000時間程度と言われ、短くても1年以上の期間が必要です。
試験合格後は、法務局に必要書類を提出し、土地家屋調査士名簿に登録することで、晴れて土地家屋調査士として活動できるようになります。登録の際には、登録免許税や日本土地家屋調査士会連合会への入会金などが必要です。
土地家屋調査士試験は、毎年7月後半から8月初旬のあいだに出願を受け付け、10月に実施されています。出題範囲は民法および不動産登記法、土地家屋調査士法のほかに、測量・作図にも及びます。当日は午前の部と午後の部に分かれており、後日口述試験も行われます。
| 試験科目 | 試験時間 | 内容 |
| 筆記試験 （午前の部） | 2時間 | 平面測量10問、作図1問 |
| 筆記試験 （午後の部） | 2時間30分 | ・【択一式】民法、不動産登記法、土地家屋調査士法などから20問 ・【記述式】土地、建物から各1問 |
| 口述試験 | 15分 | 面接方式 |
配点は科目ごとに異なりますが、民法・不動産登記法と測量学の配点が高くなっています。試験の難易度は高く、合格率は例年8％から9％前後と低い水準にあります。難関国家試験だと言っても過言ではありません。
宅地建物取引士などの法曹、不動産、建築系のバックグラウンドがない場合は、民法および不動産登記法のボリュームに圧倒されるでしょう。試験合格レベルの知識に達していても、作図のスピードが足りず、午前の部で問題を解ききれない可能性があります。過去問を繰り返し解く時間を沢山設けて、当日の感覚に慣れておく必要があります。
土地家屋調査士試験の受験案内は、毎年6月頃から開始します。受験料は8,300円で、受験票は9月頃に届きます。試験は10月の第3週頃に全国各地の試験会場で一斉に行われ、合格発表は12月頃に行われます。
合格後は、法務局に土地家屋調査士名簿の登録申請を行います。申請には、登録免許税（約6万円）、日本土地家屋調査士会連合会への入会金（約5万円）、支部への入会金（金額は支部により異なる）などが必要です。また、開業するための事務所の開設費用や測量機器の購入費用なども考慮する必要があります。
資格取得までの総費用は、受験料や学習教材費、登録料などを合わせると、最低でも50万円程度はかかると考えておいた方が良いでしょう。ただし、資格取得後の収入アップや社会的地位の向上を考えれば、十分に投資する価値のある資格だと言えます。土地家屋調査士を目指す方は、長期的な視点を持って、計画的に資格取得に向けて準備を進めていくことが大切です。
土地家屋調査士の資格を取得し、実際に仕事をするとなると、どのような働き方になるのか、どれくらいの収入が見込めるのか気になる方も多いでしょう。ここでは、土地家屋調査士の就職先や独立開業の方法、労働時間や収入の目安などについて、具体的なデータを交えて解説します。資格取得後のキャリアプランを考える上で参考にしてください。
土地家屋調査士の働き方は大きく分けて、事務所勤務と開業の2つのパターンがあります。事務所勤務の場合、土地家屋調査士事務所や不動産会社、金融機関などに就職し、所属先の業務に従事することになります。
一方、個人事務所を開業する場合は、自ら事務所を構えて業務を受注します。開業には、事務所の物件探しや内装工事、測量機器の購入など、様々な準備が必要です。また、開業後は、顧客管理や経理処理、業務の効率化など、事務所運営のノウハウを身につけることが求められます。
土地家屋調査士の年収に関する高精度な調査結果はないものの、中央値は600万円程度と言われています。令和4年度の民間給与実態統計調査（国税庁／リンク）で判明した平均給与と比較すると、年収にして平均より150万円ほど高給と言えます。
年収の相場は、働き方によって大きく変わります。事務所勤務だと初任給は300万円程度が一般的ですが、経験を積むにつれて徐々に昇給し、年収500万円から700万円程度に落ち着くと言われています。
開業した場合は、経験年数・案件処理の効率・経費率などに大きく影響され、事務所によって大きく差が出ると考えられます。令和4年度版の土地家屋調査士事務所形態・報酬実態調査報告書（リンク）から関東ブロックでデータを見ると、下記のように、厳しい現実が見えてきます。
土地家屋調査士の収入は、業務内容や地域とも密接に関係しています。たとえば、単純な登記申請手続きよりも、境界トラブルの解決に関与するような複雑な業務の方が、高い報酬を得られる傾向にあります。また、不動産取引が活発な都市部では、登記申請件数も多くなるため、土地家屋調査士の収入も比較的高くなります。
| 受託する業務 | 関東ブロックの報酬中央値 | 全国の報酬中央値 |
| 土地地目変更登記 | 45,960円 | 45,000円 |
| 土地合筆登記 | 50,240円 | 50,000円 |
| 土地地籍更正登記 | 380,260円 | 372,584円 |
| 土地分筆登記 | 411,000円 | 403,765円 |
| 建物表題登記（居宅） | 84,270円 | 82,500円 |
| 建物表題登記（店舗等） | 157,005円 | 153,729円 |
| 建物表題変更登記 | 89,543円 | 87,665円 |
| 建物滅失登記 | 48,000円 | 48,000円 |
収入アップを目指すなら、高度な専門知識を身につけ、難易度の高い業務を積極的に受注することが重要です。また、不動産関連の情報収集に努め、市場動向を把握しておくことも欠かせません。土地家屋調査士の収入は、その人の能力と努力、そして不動産市場の動向にも左右されると言えるでしょう。
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土地家屋調査士のキャリアを考える上で、将来的な需要や職業としての安定性は重要な関心事項です。ここでは、不動産取引における土地家屋調査士の重要性や、人口動態・不動産市場の変化が与える影響、今後の需要予測などについて、データを交えながら解説します。土地家屋調査士を目指す方にとって、将来設計を立てる上での参考になれば幸いです。
不動産取引の活性化に伴い、土地家屋調査士の需要は今後も高まることが予想されます。国土交通省の調査（リンク）によると、令和5年の土地取引件数は155万件と、アフターコロナでも10年前に比べて年間10万件ほど増加しています。
取引の増加に伴い、不動産の境界確定や権利関係の調査など、土地家屋調査士の業務はますます重要性を増します。
ほかに、近年問題になっている空き家問題や相続問題の解決にも、土地家屋調査士の専門性が欠かせません。総務省や国土交通省の調査（リンク）では、平成30年の時点で全国の空き家率は13.6％を占め、平成初期から増加の一途を辿っています。
所有者が分からなくなったり、放置されて汚損が進んだりする物件も少なくありません。土地家屋調査士は、空き家の所有者特定や境界確定、売却や有効活用の支援など、空き家問題の解決に大きな役割を果たすことができます。
日本の人口減少と高齢化は、不動産市場に大きな影響を与えています。国立社会保障・人口問題研究所の推計（リンク）では、2035年には総人口が1億1,522万人まで減少し、65歳以上の高齢者の割合は33.4％に達すると予測されています。人口減少は、不動産の相続や売買の増加につながります。高齢者の死亡に伴う不動産の売却・分割など、土地家屋調査士の業務需要は今後も高まることが予想されます。
また、高齢化の進行により、土地の境界確定や権利調査の重要性も増すでしょう。長年の土地所有で境界が不明確になったケースや、相続登記が未了の土地が増加しています。土地家屋調査士は、これらの問題を解決し、不動産の円滑な取引や有効活用を支援する重要な役割を担っています。
ますます需要が高まる土地家屋調査士の業務は、人工知能（AI）や情報通信技術（ICT）の活用により、効率化が図られると考えられます。測量や図面作成の自動化、ドローンを使った現地調査など、技術革新により業務の省力化が可能になるでしょう。技術の進展により、土地家屋調査士は、より高度な業務に専念できるようになるだけでなく、自動化できない「顧客の心情への寄り添い」も求められるようになると考えられます。
また、土地家屋調査士の役割は、不動産取引や境界確定にとどまりません。災害復興や空き家対策、所有者不明土地の解消など、社会的な課題の解決にも土地家屋調査士の知見が活用できます。行政との連携を強化し、まちづくりや土地の有効活用に積極的に関与することで、土地家屋調査士の活躍の場はさらに広がるでしょう。
土地家屋調査士は、不動産や法律、測量などの分野と密接に関わる職業です。土地家屋調査士を目指す方の中には、不動産鑑定士や司法書士、測量士などの関連資格についても関心を持つ方がいるでしょう。
ここでは、それぞれの職種の業務内容や役割を比較しながら、土地家屋調査士との違いを解説します。関連職種への理解を深めれば、自分にとって興味関心が最も強い仕事を選べるようになります。
不動産鑑定士は、不動産の価値を評価する専門家です。不動産の売買や賃貸借、担保評価、税務評価など、幅広い場面で不動産の価格を査定します。不動産鑑定士の業務は、主に不動産の経済的価値の判断に関わるものです。
一方、土地家屋調査士は、不動産の物理的な状況や権利関係を調査し、登記手続きを行う専門家です。土地の測量や境界確定、建物の表題登記など、不動産の法的・物理的な側面に関する業務が中心となります。
司法書士は、登記手続きや裁判手続きの代理、法律相談など、法律事務全般を扱う専門家です。不動産登記に関する業務では、土地家屋調査士と業務範囲が重なるように思われますが、実際には異なります。
「表題部登記」を行うのが土地家屋調査士、「権利部登記」を行うのが司法書士です。
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測量士は、土地の測量や地図の作成を行う専門家です。測量士の業務は、土木工事や建築工事、地籍調査など、幅広い分野に及びます。測量士は、測量技術を用いて土地の形状や面積、位置関係を正確に把握することを主な業務としています。
土地家屋調査士も測量業務を行いますが、その目的は主に不動産の表示に関する登記や境界確定のためです。土地家屋調査士の測量は、法的な効果を伴う点で、測量士の業務とは異なります。また、測量士になるには、国家試験に合格する必要がありますが、土地家屋調査士試験には測量士の資格は必須ではありません。
弁護士は、法律のエキスパートとして、不動産トラブルの解決にも重要な役割を果たします。境界争いや所有権の確認、不動産取引のトラブルなど、法的な見地からアドバイスや解決策を提供します。
不動産トラブルを解決する上で、弁護士と土地家屋調査士の連携は欠かせません。土地家屋調査士が現地調査や測量によって得た情報は、弁護士が法的な主張を組み立てる上で重要な根拠となります。逆に、弁護士の法的見解は、土地家屋調査士が行う境界確定や権利調査の方針にも影響を与えます。
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土地家屋調査士は、不動産登記や測量の専門家として、国民の財産権の保護に重要な役割を果たしています。不動産取引の安全性を確保し、トラブルを未然に防ぐために、土地家屋調査士の高度な専門知識と技術が不可欠です。
資格取得のためには、難関の土地家屋調査士試験に合格する必要がありますが、十分な準備と努力を重ねれば、誰にでもチャンスはあります。資格取得後は、事務所勤務や開業など、自分のライフスタイルに合わせた働き方を選択できるのも魅力の一つです。
土地家屋調査士の需要は、人口動態や不動産市場の変化に伴って、今後ますます高まることが予想されます。社会的な課題の解決にも土地家屋調査士の知見が活用される中、AI などの技術革新を取り入れながら、業務の効率化と高度化を図っていくことが求められるでしょう。
土地家屋調査士の仕事に興味を持った方は、ぜひ一歩踏み出して、資格取得に挑戦してみてはいかがでしょうか。
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